Shai Egozi

Shai Egozi · לפני 435 ימים @ShaiEgozi · X

לפני 8 חודשים עשינו וובינר סיכום עונת דוחות לוינשטיין נכסים ולוינשטיין הנדסה בדיוק התמזגו ונתנו הימור מי יהיו המיזוגים הבאים לאחר שמיטב הגדילו את אחזקתם בפנינסולה משמעותית ונראה שהם בכיוון קרדן היום הוציאו הודעה על בחינת התהליך שיהיה בהצלחה לכל הצדדים https://t.co/EyrqYd0CYB

Shai Egozi · לפני 517 ימים @ShaiEgozi · X

אז מה בעצם קורה כאן? גם בלי ירידת מחירים רשמית – הרווחים נשחקים משמעותית: 🔹 עלויות המימון עולות, כי המלאי יושב יותר זמן 🔹 הוצאות השיווק מזנקות, רק כדי לשרוד 🔹 ולבסוף – גם כשהמכירה מצליחה, נשאר פחות בשורת הרווח 7/7

Shai Egozi · לפני 517 ימים @ShaiEgozi · X

אם בעבר שיווק היה מהווה 2.5% משווי הנכס (סתם לדוגמה- לא מספר מדוייק), כעת התקציב מזנק ל-4%-5%. אבל זה עדיין לא תמיד עוזר – כי כולם משווקים, והקונים נשארים פחות או יותר אותו מספר. כך שנוצר אפקט פרדוקסלי: מי שלא יעלה תקציבי שיווק – ייתקע עם המלאי וימשיך להפסיד עליו מימון. 6/7

Shai Egozi · לפני 517 ימים @ShaiEgozi · X

הסיבה: כולם תקועים עם מלאי, ובגלל שהצריכה ירדה, הדרך היחידה להיפטר ממנו היא לשווק אגרסיבית יותר מהמתחרים. התוצאה? תקציבי השיווק קופצים. 5/7

Shai Egozi · לפני 517 ימים @ShaiEgozi · X

המשמעות: כל חודש שבו לא מצליחים למכור, נשחקים מהרווח יותר מ-0.5%. אז מה עושים? משווקים חזק יותר. אי אפשר לפספס את מבול הפרסומות לרכבים ולדירות – בכל מקום, כל הזמן, עם שלל מבצעים (מטבח מתנה, הקבלן משלם משכנתא ל-3 שנים, ניר מהשיווק נותן ליווי רגשי, קבר במרתף וכו’). 4/7

Shai Egozi · לפני 517 ימים @ShaiEgozi · X

גם חברות נדל"ן וגם יבואניות רכב מחזיקות מלאי. אצל יבואני הרכב זה רכבים פיזיים. אצל קבלנים – קרקעות או דירות בהקמה. מה שמשותף לכולם: האחזקה במלאי הזה עולה הרבה מאוד כסף – בעיקר בגלל המימון. רוב החברות האלו מתממנות סביב פריים + 0.75% – כלומר ריבית של כ-6.75% כיום. 3/7

Shai Egozi · לפני 517 ימים @ShaiEgozi · X

שתי ההוצאות המשמעותיות ביותר עבור משפחה ישראלית הן דירה ורכב. בניגוד למזון או הוצאות שוטפות אחרות – אלה הוצאות שניתן לדחות, ואכן, הציבור דוחה. את זה רואים היטב בנתוני המכירות בשני התחומים. אבל מה ההשפעה של הדחייה הזו על החברות עצמן? 2/7

Shai Egozi · לפני 517 ימים @ShaiEgozi · X

הרבה זמן לא כתבתי, אז קבלו שרשור – רווחי חברות הנדל"ן והרכב יורדים וימשיכו לרדת גם בלי ירידת מחירים בפועל (סקטוריאלית- לא החברה שאתה ספציפית מחזיק שהרווחים שלה דווקא יעלו): 1/7

Shai Egozi · לפני 675 ימים @ShaiEgozi · X

עוד פעם אלקטרה לא מפרסמת את שווי הקרקע החלק המהותי ביותר בדיווח מיידי לא מדווח מה יש להם שם? https://t.co/9FjoCExuU6 https://t.co/oABlMEzkb0

Shai Egozi · לפני 690 ימים @ShaiEgozi · X

אני חושב שאחד הדברים המעניינים בנושא הנדל״ן בישראל, הוא ששני הצדדים מאוד משכנעים. בכל מקרה, אני ואביעד מסכימים כי ברוב מניות הנדל״ן האפסייד כבר מגולם ויש יותר סיכון מסיכוי דעה אישית א.ה https://t.co/1i7il4qv3c

Shai Egozi · לפני 715 ימים @ShaiEgozi · X

3. אלהר- התוצאות של קרדן נפגעו משמעותית בגלל חוסר העבודה של אלהר, ייקור התשומות וכח האדם. ברבעון האחרון נכנסו 5 פרוייקטים חדשים לביצוע (ביניהם פרוייקט בלוד של 580 מ' הכנסות) ולכן צפוי שיפור משמעותי בדוחות החברה

Shai Egozi · לפני 715 ימים @ShaiEgozi · X

לשלם דמי ניהול לקרדן (לפי הניסוח של קרדן "עשויים להיות מהותיים"), או לחייב אותם לרכוש 50% מהקרקע לפי הערכת שווי 6 חודשים לאחר אישור התוכנית. שבוע שעבר התב"ע אושרה (3,200 יח"ד) וניתן לשער שבעלי השותפות יממשו את האופציה (חלקה של השותפות 2,025 יח"ד, ושל קרדן יהיה כ-1,000).

Shai Egozi · לפני 715 ימים @ShaiEgozi · X

ב-2021 חתמה קרדן עם שותפות שרכשה קרקע בחדרה שתעזור לה לקדם תב"ע לקרקע. בעלי השותפות, לא נדל"ניסטים, קיבלו שתי חלופות במידה וקרדן מצליחים לאשר ולהגדיל את התב"ע:

Shai Egozi · לפני 715 ימים @ShaiEgozi · X

קרדן, אחת מהסולידיות בענף, הוציאה דוח אתמול בערב. כמה נקודות: 1. ב-2025 נכנסות לביצוע 1,300 יח״ד, זאת בנוסף ל-650 יח״ד שבביצוע כעת (חלקן יסתיימו ב-2025). קפיצת מדרגה משמעותית לחברה שתייצר הרבה רווחים שנים קדימה. 2. אישור התב״ע בחדרה עבר מתחת לרדאר השוק:

Shai Egozi · לפני 723 ימים @ShaiEgozi · X

אלקטרה לא בכבוד שלכם לפרסם לנו כמה עלתה הקרקע? הנתון הכי בסיסי https://t.co/c4DjJP7zk8

Shai Egozi · לפני 934 ימים @ShaiEgozi · X

אמנם צרפתי מאוד מאוד השתפרו בדיווחים שלהם ובתקשורת עם שוק ההון אז תכננתי להפסיק את השרשור המתגלגל, אך תמיד מעניין לשמוע עוד מידע מהצד סמנכל הפיתוח העסקי בדקה 18- ״לחברה 49 פרוייקטי התחדשות עירונית בשלבים שונים״ https://t.co/R11gsvn2DE https://t.co/dGmC0bYGZe