Asaf

Asaf · לפני 96 ימים @Asaf2302 · X

האם זה מה שחיפש צחי אבו בג'יסיטי? החברה מקדמת תוספת זכויות במתחם בראשון לציון שכולל תוספת של 3 מבנים בני 25 קומות כל אחד, לצד מבנה המשרדים והמסחר שהחברה מקימה כיום. לפי התכנית שהוגשה לאישור הוועדה, זכויות הבנייה למסחר ותעסוקה במתחם יגדלו מכ- 90,000 מ"ר כיום לכ- 237,000 מ"ר. https://t.co/A5Hs3J87DV

Asaf · לפני 121 ימים @Asaf2302 · X

דירות אלה מצטרפות למלאי של כ- 100 יחידות שטרם נמכרו בפרויקטים שאוכלסו זה מכבר: בן שמן (שני פרויקטים), רמת השרון א', חדרה סיטי, הרא"ה ר"ג וכפר יונה של מגידו. באווירת המונדיאל אני אתהה - האם אווירת ההכרעות בדקה ה-90 נותנת מוטיבציה לחכות? האם רנט איט מתחממים על הקווים?

Asaf · לפני 121 ימים @Asaf2302 · X

כל זאת כמובן מבלי שהוצאנו מהמשוואה את אותן 52 יחידות דיור שנמכרו לרנט איט בפרויקט שאוכלס בסיטי בחדרה. בהחסרת יחידות אלה הנתון היה מגיע לכדי 87% מהמכירות ביחידות שיאוכלסו רק במהלך 2028 או מאוחר יותר, 40% מתוכן לאחר 2030.

Asaf · לפני 121 ימים @Asaf2302 · X

בהקשר ישיר לכך, עניין נוסף שכדאי לשים אליו לב הוא היקף יחידות הדיור שטרם נמכרו בפרויקטים שיאוכלסו בשנה הקרובה: רמת חן (Q4/26) עם 151, האורן ק. אונו (Q4/26) עם 69, רמת השרון (Q1/27) עם 148, חולון (Q1/27) עם 20, הטייסים (Q1/27) עם 12, בת ים (Q3/27) עם 47 ורמת גן (Q3/27) עם 40.

Asaf · לפני 121 ימים @Asaf2302 · X

כ- 83% מהמכירות בשנה וחצי האחרונות הן בפרויקטים שהאכלוס בהם צפוי ב- 2028 או לאחר מכן: היקף משמעותי מפרויקט הסטריפ בנתניה ששווק למועדון חבר במהלך 25 ויאוכלס ב- 2030, פרויקט נוסף הוא הקצין סילבר בי-ם אליו שווקו כ- 40 יח"ד ויאוכלס ב 2031 וכן מהפרויקטים של מגידו (בני עייש ו- TRIO). https://t.co/omi1WO0uBM

Asaf · לפני 121 ימים @Asaf2302 · X

עוד עניין שמעניין מאוד להסתכל עליו ביחס לנתוני המכירות של אאורה הוא התמהיל. מעבר לעבודה שכ- 50% מהיחידות שנמכרו הן בכלל של חברת הבת מגידו, מרביתם (כשני שליש) במחיר למשתכן, המכירות שמציגה אאורה הן בעיקר מכירות בפרי-סייל, עם מח"מ של כ-3 שנים לאכלוס. https://t.co/fwomqvDKq8

Asaf · לפני 136 ימים @Asaf2302 · X

ומילה לסיום גם על הפריפרייה. אי אפשר להתסכל על השוק כמקשה אחת. לאחרונה שמעתי את יעקב סיסו מיסודות מדבר בפודקאסט של מרכז הנדל"ן (גם) על באר שבע, עוד עיר משמעותית בפרוטפוליו של דמרי, ומאשש את מה שהערכתי וניתחתי גם אני: "בבאר שבע שוק הנדל"ן תקוע לגמרי". https://t.co/0yU2igLCCX

Asaf · לפני 136 ימים @Asaf2302 · X

גם בנתניה, עיר שהיא בוודאי לא פריפרייה, אך היא העיר השלישית בגדולה מבחינת הרווח הגולמי החזוי אצל דמרי בטבלת הפרויקטים שבהקמה, המצב בשוק הדיור לא מזהיר. חברות רבות ואיכותיות כמו עמרם (ממונטום) ואזורים (חופים ו-N סוקולוב) מאכלסות בימים אלה פרויקטים עם מלאי משמעותי שטרם נמכר.

Asaf · לפני 136 ימים @Asaf2302 · X

בנתניה המלאי הלא מכור בביצוע רחב גם כן, עם שכונת ענק חדשה (חבצלת) והיקף התחדשות עירונית אדיר. רק לאאורה יש עוד כ-850 יחידות לשווק בפרויקט הסטריפ. אז מי צדק בוויכוח? האם דמרי היא בעלת סיכון נמוך במיוחד ביחס ליתר החברות? האם היא חשופה בעיקר לפריפריה? ימים יגידו, בינתיים אתם תחליטו.

Asaf · לפני 136 ימים @Asaf2302 · X

ומה לגבי שדה דב? בדוח השנתי ל- 2024 בחברה העריכו את הרווחים מהפרויקט בכ- 700 מש"ח. מאז עלויות הפרויקט הצפויות התייקרות בכ- 90 מש"ח וההכנסות הצפויות הצטמצמו בסכום דומה. להערכתי הצנועה לא נאמרה המילה האחרונה כאן - משני הכיוונים. https://t.co/N57ySIlYZD

Asaf · לפני 136 ימים @Asaf2302 · X

מה מעבר לכך? דמרי מחזיקה ב-50% ממגרש נוסף בשכונת בבלי (מגרש 6), פרויקט משותף עם חברת צרפתי צבי, שצפוי להתחיל ביצוע על פי מצגת צרפתי במהלך 2027. בנוסף, דמרי זכתה במרץ 25 בקרקע נוספת בצפון שדה דב לפי 1.8 מש"ח ליחידת קרקע, עליה היא צפויה להקים ולשווק כ- 275 יחידות נוספות.

Asaf · לפני 136 ימים @Asaf2302 · X

שאלה חשובה נוספת היא האם הנחות הרווח הגולמי בפרויקטים האלה סבירות. תקבעו בעצמכם, אני רק אציין שחג'ג' יצאו לשיווק אינטנסיבי בפרויקט MASTERPIECE שנמצא בקרקע הסמוכה לדמרי בשכונת בבלי. מחירי המכירה יורדים, וברבעון הנוכחי היו כ- 44 אלף ש"ח למ"ר. https://t.co/Nl2yVlLutv

Asaf · לפני 136 ימים @Asaf2302 · X

נתון ראשון ומהותי לשים אליו לב הוא היקף הרווח הגולמי הצפוי שטרם הוכר מפרויקטים בתל אביב. לדמרי שני פרויקטים מהותיים בטבלה זו - בבלי ושדה דב. הם ביחד מהווים כ-42% (!!) מהרווח הגולמי הצפוי שטרם הוכר מפרויקטים בהקמה. על נתוני המכירות הבעייתים בת"א כבר כתבתי. https://t.co/iBQaua9LKr

Asaf · לפני 136 ימים @Asaf2302 · X

זה החזיר אותי לוויכוח שהיה לי לא מזמן בנושא עם חבר שטען שדמרי היא חברת הנדל"ן בעלת הסיכון הנמוך בשוק מכיוון שהיא "כמעט ולא חשופה לשוק התל אביבי". לפני שאציג לכם את דעתי רק אזכיר שעשוי להיות לי עניין ואין פה שום המלצה. הבסיס הראשון לניתוח פה הוא טבלת הפרויקטים שבהקמה. https://t.co/TFEUB4qfbm

Asaf · לפני 136 ימים @Asaf2302 · X

https://t.co/9om3NlhIQ6 ראיתי הבוקר בגלובס ראיון עם מנהל תיקים במגדל שוקי הון. לא מכיר את האיש ונשמע שסך הכל מדבר לעניין. אבל דבר אחד צד את עיני. המלצה שלו על דמרי, בטיעון הבא: "בתחום הנדל"ן למגורים בוחר בדמרי כי עיקר החשיפה שלה הוא בפריפריה".

Asaf · לפני 155 ימים @Asaf2302 · X

מעריך בזהירות שלמתחם לפיד יקח עוד לפחות שנתיים להשלמת הליכי התכנון ולבית יורוקום לפחות עוד שנה (במקרה הטוב). כלומר שיווק וביצוע אולי עוד שלוש או ארבע שנים. נמשיך לעקוב.

Asaf · לפני 155 ימים @Asaf2302 · X

ביחס לתכנית בית יורוקום (בית ישראל קנדה, 506-1222306) בסיטי של גבעתיים, פורסמו הוראות תוכנית עדכניות ונראה שהיא תכלול מגדל בן 61 קומות (חלף 66 שדווח בתחילה), עם כ- 13K מ"ר למגורים ו- 60K מ"ר לתעסוקה, מסחר ומלונאות. https://t.co/0zW2Hsgb4v